mixxt

Zarejestruj się!

Witaj w mixxt!

Pytania i odpowiedzi

Pytania i odpowiedzi

<!-- /* Font Definitions */ @font-face {font-family:Wingdings; panose-1:5 0 0 0 0 0 0 0 0 0; mso-font-charset:2; mso-generic-font-family:auto; mso-font-pitch:variable; mso-font-signature:0 268435456 0 0 -2147483648 0;} /* Style Definitions */ p.MsoNormal, li.MsoNormal, div.MsoNormal {mso-style-parent:""; margin:0cm; margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:12.0pt; font-family:Arial; mso-fareast-font-family:"Times New Roman"; font-weight:bold;} h1 {mso-margin-top-alt:auto; margin-right:0cm; mso-margin-bottom-alt:auto; margin-left:0cm; mso-pagination:widow-orphan; mso-outline-level:1; font-size:24.0pt; font-family:"Times New Roman"; font-weight:bold;} h2 {mso-style-next:Normalny; margin-top:12.0pt; margin-right:0cm; margin-bottom:3.0pt; margin-left:0cm; mso-pagination:widow-orphan; page-break-after:avoid; mso-outline-level:2; font-size:14.0pt; font-family:Arial; font-weight:bold; font-style:italic;} h3 {mso-style-next:Normalny; margin-top:12.0pt; margin-right:0cm; margin-bottom:3.0pt; margin-left:0cm; mso-pagination:widow-orphan; page-break-after:avoid; mso-outline-level:3; font-size:13.0pt; font-family:Arial; font-weight:bold;} p {mso-margin-top-alt:auto; margin-right:0cm; mso-margin-bottom-alt:auto; margin-left:0cm; mso-pagination:widow-orphan; font-size:12.0pt; font-family:"Times New Roman"; mso-fareast-font-family:"Times New Roman";} span.con-text {mso-style-name:con-text;} span.urlp79825bed95c25b5070d2ca30c1d8266944afe29c16d152d04f2a7397dfb939cc {mso-style-name:url_p_79825bed95c25b5070d2ca30c1d8266944afe29c16d152d04f2a7397dfb939cc;} @page Section1 {size:595.3pt 841.9pt; margin:70.85pt 70.85pt 70.85pt 70.85pt; mso-header-margin:35.4pt; mso-footer-margin:35.4pt; mso-paper-source:0;} div.Section1 {page:Section1;} /* List Definitions */ @list l0 {mso-list-id:253825536; mso-list-template-ids:1904741382;} @list l0:level1 {mso-level-tab-stop:36.0pt; mso-level-number-position:left; text-indent:-18.0pt;} @list l1 {mso-list-id:287129002; mso-list-template-ids:-821634676;} @list l1:level1 {mso-level-number-format:bullet; mso-level-text:; mso-level-tab-stop:36.0pt; mso-level-number-position:left; text-indent:-18.0pt; mso-ansi-font-size:10.0pt; font-family:Symbol;} @list l2 {mso-list-id:304433441; mso-list-template-ids:1958231842;} @list l2:level1 {mso-level-tab-stop:36.0pt; mso-level-number-position:left; text-indent:-18.0pt;} @list l3 {mso-list-id:601687073; mso-list-template-ids:1205619086;} @list l3:level1 {mso-level-tab-stop:36.0pt; mso-level-number-position:left; text-indent:-18.0pt;} @list l4 {mso-list-id:641038290; mso-list-template-ids:350622036;} @list l4:level1 {mso-level-tab-stop:36.0pt; mso-level-number-position:left; text-indent:-18.0pt;} @list l5 {mso-list-id:1089279209; mso-list-template-ids:-1456842396;} @list l5:level1 {mso-level-number-format:bullet; mso-level-text:; mso-level-tab-stop:36.0pt; mso-level-number-position:left; text-indent:-18.0pt; mso-ansi-font-size:10.0pt; font-family:Symbol;} @list l6 {mso-list-id:1369909719; mso-list-template-ids:-1816917984;} @list l6:level1 {mso-level-tab-stop:36.0pt; mso-level-number-position:left; text-indent:-18.0pt;} @list l7 {mso-list-id:1609310010; mso-list-template-ids:-1381753718;} @list l7:level1 {mso-level-number-format:bullet; mso-level-text:; mso-level-tab-stop:36.0pt; mso-level-number-position:left; text-indent:-18.0pt; mso-ansi-font-size:10.0pt; font-family:Symbol;} @list l8 {mso-list-id:1643922326; mso-list-template-ids:1266342948;} @list l8:level1 {mso-level-number-format:bullet; mso-level-text:; mso-level-tab-stop:36.0pt; mso-level-number-position:left; text-indent:-18.0pt; mso-ansi-font-size:10.0pt; font-family:Symbol;} @list l9 {mso-list-id:1808544358; mso-list-template-ids:1566220934;} @list l9:level1 {mso-level-number-format:bullet; mso-level-text:; mso-level-tab-stop:36.0pt; mso-level-number-position:left; text-indent:-18.0pt; mso-ansi-font-size:10.0pt; font-family:Symbol;} @list l10 {mso-list-id:1823617271; mso-list-template-ids:1183633346;} @list l10:level1 {mso-level-number-format:bullet; mso-level-text:; mso-level-tab-stop:36.0pt; mso-level-number-position:left; text-indent:-18.0pt; mso-ansi-font-size:10.0pt; font-family:Symbol;} @list l11 {mso-list-id:2071807785; mso-list-template-ids:1646411610;} @list l11:level1 {mso-level-number-format:bullet; mso-level-text:; mso-level-tab-stop:36.0pt; mso-level-number-position:left; text-indent:-18.0pt; mso-ansi-font-size:10.0pt; font-family:Symbol;} ol {margin-bottom:0cm;} ul {margin-bottom:0cm;} -->

Dziedziczenie mieszkania własnościowego

 

 

Pytanie: Na skutek przykrych zbiegów okoliczności zmarli w odstępie dwu miesięcy moja matka i teść. Spadkobiercami pozostałych po zmarłych mieszkań na podstawie notarialnych zapisów testamentowych są nasze córki (każda jedno z mieszkań)i. Oba mieszkania mają status: "spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu". W przypadku mojej matki jest to mieszkanie nabyte w drodze spadku po siostrze, a w wypadku teścia poprzez "wykup" mieszkania spółdzielczego. Znana mi jest droga do nabycia spadku (byłem pełnomocnikiem matki przy dziedziczeniu po siostrze) mam jednak pytanie jak można załatwiać postępowanie o nabycie spadku minimalną ilością wniosków. Oczywistym jest, że wnioski o nabycie spadku po obu osobach zmarłych muszą być niezależne. W obu przypadkach przedmiotem testamentu są jedynie mieszkania, a pozostałe składniki masy spadkowej są dziedziczone zgodnie z ogólnymi przepisami - w tym wypadku ich wartość jest stosunkowo niewielka. Czy w wypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obowiązuje półroczny termin złożenia wniosku o nabycie spadku, po upływie którego spółdzielnia ma prawo przejąć lokal na swoją własność? Jedna ze spółdzielni udziela takiej informacji. Druga jest na całe szczęście normalnie nastawiona do prawa własności.

 

Zgodnie z treścią art. 17 ze znaczkiem 2 Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 03.119.1116) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym i przechodzi na spadkobierców. Skuteczność przejścia własności lokalu zależy od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni. Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków nabywcy prawa, jeśli odpowiada on wymaganiom statutu. Dotyczy to również spadkobiercy.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wygasa z upływem 6 miesięcy od dnia ustania członkostwa z przyczyn innych niż śmierć członka. Ustawa nie precyzuje okresu wygaśnięcia prawa do lokalu w razie śmierci członka. Z brzmienia art. 17 ze znaczkiem 9 ustawy wynika, iż jeśli prawo do własności lokalu przeszło na kilku spadkobierców, powinni oni w okresie jednego roku od dnia otwarcia spadku wyznaczyć pełnomocnika do dokonywania czynności prawnych związanych z wykonywaniem tego prawa. Z powyższego wynika, iż w razie śmierci członka spółdzielni przepisy nie wymagają, aby koniecznym było złożenie wniosku o stwierdzenie nabycia spadku w terminie 6 miesięcy. Przepisy Kodeksu postępowania cywilnego również nie ograniczają terminu dla złożenia wniosku w stwierdzenie nabycia spadku. Jest to możliwe w każdej chwili od śmierci spadkobiercy.


Gdy sąsiad za głośno się zachowuje...

Jeśli mamy do czynienia z sąsiadem, który zakłóca nam spokój, nie jesteśmy bezsilni wobec jego postawy. Z pomocą przychodzi nam bowiem ustawodawca, normując tę sytuację w trzech aktach prawnych: w Kodeksie cywilnym, Kodeksie wykroczeń oraz w rozporządzeniu Ministra ochrony środowiska z dnia 14 czerwca 2007 roku w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku (Dz. U. Nr 120 z dnia 5 lipca 2007 r., poz. 826).

Na początek omówmy pierwszą ze wspomnianych regulacji, a mianowicie przepisy Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z przepisem art. 144 K.c. „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.”

Oddziaływanie na sąsiednie nieruchomości nazywamy immisjami. Są to takie działania na nieruchomości wyjściowej, których skutki przenikają na nieruchomość sąsiednią np. w postaci:

  • dźwięków – zbyt głośne słuchanie muzyki, kłótnie;
  • wibracji – roboty budowlane;
  • zacienienia – postawienie muru, posadzenie krzaków, które znacznie utrudniają przenikanie promieni słonecznych na grunt sąsiada;
  • wody – wybudowanie chodnika, który kieruje naturalny obieg wody deszczowej bezpośrednio na grunt sąsiada.

Jeżeli zakłócenia, na przykład spływ wody, wywołują szkodę, to wówczas poszkodowany może dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych tj. na podstawie przepisu art. 415 i nast. Kodeksu cywilnego.

Wywoływanie hałasu stanowi bez wątpienia immisję. Jeśli to oddziaływanie zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiednich w stopniu przekraczającym granicę w postaci przeciętnej miary wynikającej ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych, to osoba dotknięta takim działaniem ma prawo do żądania zaprzestania naruszeń i przywrócenia stanu zgodnego z prawem (na podstawie przepisu art. 222 § 2 K.c.).

Z żądaniem takim mogą wystąpić nie tylko najbliżsi sąsiedzi nieruchomości oddziaływującej ponad przeciętną miarę na inne nieruchomości, ale właściciele (użytkownicy) każdej innej nieruchomości, na którą oddziałuje ponad przeciętną miarę przedmiotowa nieruchomość.

Wyobraźmy sobie dyskotekę osiedlową, która ma głośniki wystawione przed lokal. Głośne dźwięki dochodzą nie tylko do nieruchomości graniczących z tą emitującą dźwięk, ale i do tych dalszych, zakłócając spokojne korzystanie z tych nieruchomości ponad przeciętną miarę. Każdy z sąsiadów (zarówno ci graniczący z posesją na której znajduje się źródło dźwięku, jak i ci dalsi) ma prawo żądać zaniechania naruszeń i przywrócenia stanu zgodnego z prawem.

Stan zgodny z prawem nie oznacza jednak, że uprawnionemu przysługuje żądanie likwidacji lokalu, raczej do zminimalizowania immisji do takiego poziomu zakłóceń, że nie będą już one przekraczały „przeciętnej miary”.

Aby ustalić dopuszczalne normy „przeciętnej miary” należy odnieść się do przepisów rozporządzenia Ministra ochrony środowiska z dnia 14 czerwca 2007 roku w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku, które precyzują zakres dopuszczalnego poziomu hałasu.

Zgodnie z tymi przepisami na terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i zamieszkania zbiorowego dopuszczalny poziom hałasu wynosi:

  • 60 dB w porze dziennej i 50 dB w porze nocnej – gdy hałas pochodzi z dróg lub linii kolejowych;
  • 50 dB w porze dziennej i 40 dB w porze nocnej – gdy hałas pochodzi z innych źródeł.

W drugim przedziale mieści się hałas spowodowany głośnym słuchaniem muzyki.

Jeśli przepisy prawa dotychczas zacytowane nie odniosą jednak spodziewanego rezultatu, to pozostaje skorzystanie z Kodeksu wykroczeń. Zgodnie z przepisem art. 51 K.w. „kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. Jeżeli czyn ten ma charakter chuligański lub sprawca dopuszcza się go, będąc pod wpływem alkoholu, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.

W takiej sytuacji osobie pokrzywdzonej działaniem sąsiada przysługuje prawo do złożenia zawiadomienia o podejrzeniu popełnienia wykroczenia. Zawiadomienie należy złożyć policji, gdyż to ona jest uprawniona do prowadzenia postępowań w sprawach o wykroczenia.


Przekształcanie spółdzielczych praw do lokalu w prawo odrębnej własności po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 17 grudnia 2008 r.

Nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która weszła w życie 31 lipca 2007 r., wprowadzono możliwość przekształcenia spółdzielczych własnościowych praw do lokalu w prawo odrębnej własności na preferencyjnych warunkach w porównaniu z zasadami obowiązującymi przed tą datą. Proces ustanowienia odrębnej własności lokalu rozpoczyna się od złożenia przez zainteresowanego stosownego wniosku, a kończy się podpisaniem umowy ze spółdzielnią o przeniesienie własności lokalu w formie aktu notarialnego i wpisem do księgi wieczystej.

Od prawa pełnej (odrębnej) własności należy odróżnić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które jest tzw. ograniczonym prawem rzeczowym. Mimo że z tym ostatnim możemy postępować tak jak z prawem własności, czyli możemy je zbyć, wynająć, zapisać, darować, podlega ono dziedziczeniu, niemniej w księdze wieczystej jako właściciel zawsze wpisana będzie spółdzielnia.

Posiadanie pełnej własności lokalu jest natomiast istotne z punktu widzenia zmiany przeznaczenia lokalu. W przypadku, gdy chcemy zmienić przeznaczenie naszego lokalu, do którego posiadamy własnościowe spółdzielcze prawo, np. otworzyć firmę, powinniśmy uzyskać zgodę spółdzielni. Inaczej jest w przypadku prawa odrębnej własności – nie musimy bowiem w kwestii zmiany sposobu korzystania z lokalu pytać nikogo o pozwolenie, a także na korzystniejszych zasadach możemy amortyzować koszty zakupu mieszkania. Nadto tylko prawo odrębnej własności daje nam tytuł własności zarówno do naszego lokalu, jak i do określonego udziału w nieruchomości wspólnej. Posiadając więc odrębną własność, stajemy się nie tylko pełnoprawnymi właścicielami samego mieszkania, lecz również części gruntu oraz budynku, w którym nasze mieszkanie się znajduje – a więc zyskujemy udział także w częściach wspólnych budynku, takich jak strych, dach, korytarz, ściana zewnętrzna.

Warto także wziąć pod uwagę fakt, iż wyodrębniony ze spółdzielczych nieruchomości lokal nie będzie mógł zostać obciążony hipoteką zabezpieczającą długi spółdzielni. Tym samym właściciel wyodrębniony nie odpowiada za długi spółdzielni.

Tym samym ustanowienie prawa odrębnej własności dotyczy nie tylko mieszkań o statusie spółdzielczych lokatorskich praw, ale i spółdzielczych własnościowych.

Artykuł 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (zwanej dalej ustawą) stanowi, iż na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

  1. spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami z zastrzeżeniem pkt 2;
  2. spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na jego lokal, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków;
  3. spłaty zadłużenia z tytułu opłat za używanie lokalu.

Z kolei zgodnie z art. 1714 ust. 1 cytowanej ustawy na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu:

  1. spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami;
  2. spłaty zadłużenia z tytułu opłat za korzystanie z lokalu.

Wyliczenia kwot do zapłaty z tytułu przekształcenia spółdzielczych praw do lokalu dokonuje spółdzielnia. Oprócz tego osoba zainteresowana ustanowieniem prawa pełnej własności lokalu ponosi koszty zawarcia aktu notarialnego i wpisu do księgi wieczystej, które wahają się w granicach 900 zł.

Jeśli chodzi o przekształcenie spółdzielczych własnościowych praw do lokalu, to koszty, jakie poniosą posiadacze tych praw, obejmują:

  • zawarcia aktu notarialnego,
  • założenia księgi wieczystej, oraz
  • dokonania wpisu do tej księgi.

Warto także mieć na względzie fakt, iż posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie musi być członkiem spółdzielni, jako że ustawa wyraźnie stanowi, iż prawo do złożenia wniosku o ustanowienie odrębnej własności lokalu może złożyć także osoba niebędąca członkiem spółdzielni.

Ustawodawca zakreślił spółdzielni termin, w którym każdy wniosek o przekształcenie winien zostać zrealizowany. Mianowicie spółdzielnia winna przekształcić spółdzielcze prawo do lokalu w prawo odrębnej własności w ciągu 3 miesięcy od chwili wpłynięcia wniosku do spółdzielni pod groźbą poniesienia odpowiedzialności karnej.

W ostatnich miesiącach duże zainteresowanie wzbudził wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 17 grudnia 2008 r., w którym uznano za niekonstytucyjny wyżej wymieniony art. 12 ust. 1 i art. 1714 ust. 1 oraz te postanowienia ustawy, które nałożyły na spółdzielnię 3-miesięczny termin na realizację wniosku.

Należy zwrócić jednakże uwagę na to, iż Trybunał jednocześnie w wyroku tym utrzymał w mocy zakwestionowane przepisy do dnia 31 grudnia 2009 r. Oznacza to, że spółdzielnie mają do tego czasu obowiązek realizacji wszystkich złożonych wniosków o przekształcenia spółdzielczych praw do lokalu w prawo odrębnej własności, co więcej winny to zrobić w 3-miesięcznym terminie, którego początek przypada na dzień wpływu wniosku do spółdzielni.

Tym samym spółdzielnie, wstrzymując dokonanie przekształceń, postępują bezprawnie, gdyż wyżej wymienione przepisy, mimo swojej niekonstytucyjności, winny być jeszcze stosowane – z woli samego Trybunału – do 31 grudnia 2009 r.

W razie bezczynności spółdzielni osoba zainteresowana ustanowieniem prawa pełnej własności lokalu może więc skutecznie dochodzić swojego żądania na drodze postępowania sądowego przed sądem rozpatrującym sprawy cywilne. Sąd, uznając dane roszczenie za zasadne, władny jest wydać wyrok, który zastąpi oświadczenie woli spółdzielni o przeniesienie własności lokalu. Co więcej osoba zainteresowana nie musi nawet płacić opłaty sądowej od pozwu. Pozew ten – z mocy art. 491 ustawy – wolny jest bowiem od opłaty sądowej, zaś koszty postępowania sądowego pokrywa spółdzielnia.


Sposoby przekazania majątku dzieciom

Niejednokrotnie w praktyce rodzice (czy też dziadkowie), w jesieni swojego życia podejmują decyzję o przekazaniu – nieraz istotnej części – majątku (nieruchomości, samochodu czy gotówki) swoim zstępnym (dzieciom, wnukom itd.). Motywem takiej decyzji jest na przykład chęć zapewnienia swoim potomkom pewnej samodzielności, przekazania pieczy nad rodzinnym siedliskiem, którego utrzymanie w należytym stanie z wiekiem stawać się może coraz bardziej kłopotliwe, lub też oszczędzenie dzieciom (wnukom) formalności po swojej śmierci.

W dalszej części artykułu zajmiemy się zatem omówieniem podstawowych – ujętych w przepisach prawnych – konstrukcji mogących służyć realizacji tego typu planów.

W zakresie omawianej tu problematyki chyba najczęściej znajduje w praktyce zastosowanie umowa darowizny. Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku (art. 888 Kodeksu cywilnego).

Co do zasady oświadczenie darczyńcy w przedmiocie dokonania darowizny powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli tylko przyrzeczone świadczenie zostało spełnione. Wyjątkiem jest sytuacja darowizny nieruchomości (gruntu, budynku, lokalu mieszkalnego) oraz spółdzielczego prawa do lokalu, kiedy to koniecznie trzeba zachować formę aktu notarialnego dla ważności dokonanej czynności prawnej.

Maksymalne wynagrodzenie notariusza przy tego typu czynności uzależnione jest od zadeklarowanej przez strony wartości przedmiotu umowy (wartości nieruchomości czy spółdzielczego prawa do lokalu) i wynosi przy wartości rzeczy:

  1. do 3 000 zł – 100 zł;
  2. powyżej 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł;
  3. powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
  4. powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
  5. powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
  6. powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
  7. powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 7 500 zł (przy relacjach rodzice lub dziadkowie – dziecko lub wnuk) + 22% VAT

– przy czym niekiedy (np. przy darowiźnie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) maksymalna stawka wynagrodzenia notariusza jest niższa o połowę od podanych wyżej stawek taksy (o szczegóły najlepiej spytać samego notariusza).

Należy podkreślić, że stawki wynagrodzenia notarialnego w tym przypadku mają charakter stawek maksymalnych. Innymi słowy, notariusz może wziąć za dokonanie czynności (sporządzenie umowy) mniej, ale nie może żądać więcej. Stąd też praktyczna wskazówka – niekiedy przed spotkaniem z konkretnym notariuszem lepiej podpytać w kilku kancelariach o wysokość wynagrodzenia za daną usługę.

Darowizna, jako forma przekazania majątku zstępnym, od 1 stycznia 2007 r. stała się o tyle atrakcyjna, że wskutek nowelizacji ustawy o podatku od spadków i darowizn zwolniono od tego podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez najbliższą rodzinę a to małżonka, zstępnych, wstępnych (rodziców, dziadków itp.), pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli tylko:

  1. zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego, oraz
  2. udokumentują – w przypadku gdy przedmiotem nabycia tytułem darowizny lub polecenia darczyńcy są środki pieniężne – ich otrzymanie dowodem przekazania na rachunek bankowy nabywcy albo jego rachunek prowadzony przez spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową lub przekazem pocztowym.

W przypadku gdy darowizny dokonano w formie aktu notarialnego, zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego nie jest konieczne, albowiem uczyni to sam notariusz.

Należy podkreślić, że umowa darowizny z punktu widzenia darczyńcy ma szczególny skutek. Otóż umowa ta w sposób ostateczny przenosi własność darowanej rzeczy na obdarowanego.

Nie można zatem wykluczyć, co niestety zdarza się w praktyce, że obdarowany (nawet należący do najbliższej rodziny), który otrzymał od darczyńcy dajmy na to mieszkanie, nie okazuje należytej wdzięczności. Co więcej, skoro darczyńca nie ma już mu nic więcej do zaoferowania, obdarowany nierzadko obraca się przeciwko darczyńcy lub też nie udziela mu pomocy w potrzebie.

Co prawda ustawodawca przewidział na taką okoliczność, że darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności (art. 898 Kodeksu cywilnego). Zastosowanie przytoczonego przepisu wiąże się jednak zazwyczaj z potrzebą wystąpienia na drogę trwającego nieraz długie miesiące postępowania sądowego przeciwko obdarowanemu, bez gwarancji końcowego sukcesu.

To ostatnie ryzyko wstępny (rodzic, dziadek) może w pewnym zakresie ograniczyć, zastrzegając sobie określone uprawnienia do rzeczy (prawa) przenoszonej na potomka, co jest możliwe poprzez wykorzystanie, innych niż darowizna, konstrukcji prawnych. W praktyce najczęściej wstępnemu chodzić będzie o zachowanie pewnych praw do przenoszonej na zstępnego nieruchomości, w tym mieszkania, stanowiących nieraz dorobek całego życia.

W powyższym kontekście warto wskazać na dwie ciekawe instytucje prawne, a to umowę o dożywocie oraz służebność mieszkania.

Umowa o dożywocie polega na tym, że nabywca (tu zstępny) w zamian za przeniesienie na niego własności nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy (tu rodzicowi) lub też zbywcy i osobie dlań bliskiej dożywotnie utrzymanie (art. 908 Kodeksu cywilnego).

Z braku odmiennej regulacji umownej (zakres obowiązków zstępnego można bowiem rozszerzyć lub zawęzić w umowie o dożywocie) nabywca winien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia (art. 910 Kodeksu cywilnego). Koniecznym jest zatem zachowanie formy aktu notarialnego. Notariusz z tytułu ustanowienia prawa dożywocia pobiera wynagrodzenie zgodne z tabelą stawek podanych wyżej. Jako płatnik pobiera nadto podatek od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% wartości nieruchomości oraz opłatę sądową w razie wpisu prawa dożywocia do księgi wieczystej.

Prawa uprawnionego z tytułu umowy dożywocia chronią przepisy szczególne, zgodnie z którymi m.in.:

  1. jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie (tu zstępny) dokona zbycia otrzymanej nieruchomości, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa oraz
  2. jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

Prawo dożywocia jest niezbywalne i nie może być odwołane przez rodzica (dziadka), jak ma to miejsce przy darowiźnie.

Jeżeli zaś chodzi o służebność mieszkania to jest to służebność osobista, która może być ustanowiona przede wszystkim w drodze umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążanej a nabywcą służebności, przy czym dla skutecznego ustanowienia służebności mieszkania, oświadczenie woli właściciela nieruchomości w tym zakresie musi mieć formę aktu notarialnego.

Ustanowienie służebności mieszkania najczęściej towarzyszy umowie darowizny nieruchomości lub umowie przenoszącej własność gospodarstwa rolnego na następcę. Jej istota zależy od treści konkretnej umowy o ustanowienie służebności mieszkania, zazwyczaj jednak ukształtowana zostaje jako prawo do zamieszkiwania, a więc zajmowania oznaczonego (oznaczonych) pomieszczenia mieszkalnego dla schronienia, wypoczynku, snu, przyrządzania posiłków, zaspokajania innych potrzeb życiowych, kulturalnych itp.

Przepisy art. 301-302 Kodeksu cywilnego przewidują nadto dodatkowe uprawnienia osoby, na rzecz której ustanowiona zostaje służebność. Po pierwsze „mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie”, a inne osoby wówczas, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego (co ma duże znaczenie dla osób niedołężnych i starych). Co więcej, „dzieci osoby uprawnionej z tytułu służebności, przyjęte jako małoletnie, mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności”.

Jako odstępstwo od ogólnej zasady, że służebność osobista wygasa najpóźniej wraz ze śmiercią uprawnionego, w przypadku służebności mieszkania, strony ustanawiające to prawo mogą się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

Zgodnie z przepisem art. 302 Kodeksu cywilnego, mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Unormowanie to dotyczy zatem służebności mieszkania ustanowionej w domu wielomieszkaniowym (przynajmniej dwurodzinnym), a odnosi się do takich pomieszczeń jak: strych, pralnia, piwnica, komórka czy klatka schodowa, jeżeli tylko nie zostały one jednoznacznie przypisane do poszczególnych mieszkań w danym domu.

Należy wskazać, że – jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej (w tym służebności mieszkania) dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa – właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.

Istotnym przepisem Kodeksu cywilnego, stosowanym odpowiednio do służebności mieszkania, jest przepis art. 294, zgodnie z którym właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności za wynagrodzeniem na rzecz uprawnionego, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest ona już niezbędna samemu uprawnionemu.

Należy wreszcie wskazać, że na wypadek własnej śmierci rodzic lub dziadek może określić dalsze losy swojego majątku w drodze testamentu własnoręcznego lub notarialnego (prosty testament to koszt 50 zł + VAT).


Okres zalegania z czynszem a wypowiedzenie

Najemca lokalu mieszkalnego (lokator) jest obowiązany do zapłaty wynajmującemu czynszu określonego w umowie. Czynsz powinien być opłacony w terminach ustalonych w umowie.

Lokatorzy, którzy nie płacą czynszu, muszą się liczyć z tym, iż zaległość czynszowa może być podstawą wypowiedzenia umowy najmu.

Niezależnie od możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokatorzy zalegający z czynszem muszą wziąć pod uwagę również to, że właściciel lokalu może dochodzić zaległego czynszu na drodze postępowania sądowego. Dodajmy, że właściciel może dochodzić zaległego czynszu nie tylko od najemcy, ale również od wszystkich pełnoletnich osób z nim stale zamieszkujących, co wynika z art. 6881 § 1 Kodeksu cywilnego. Odpowiedzialność za zapłatę czynszu jest solidarna, a więc właściciel może żądać tej zapłaty (w pełnej wysokości) od każdej z osób pełnoletnich stale zamieszkujących w lokalu.

Stosowanie do art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz. U. 2005 r. Nr 31 poz. 266), jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w tej ustawie. Wypowiedzenie powinno być sporządzone – pod rygorem nieważności – na piśmie oraz zawierać wyjaśnienie co do przyczyny.

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt. 2 wymienionej ustawy nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Jak wynika z powyższego, aby właściciel mógł skutecznie wypowiedzieć umowę najmu z powodu zalegania z czynszem, zaległość ta musi przekroczyć trzykrotność czynszu. Podkreślić należy, że nie jest tak, jak niektórzy błędnie sądzą, iż wypowiedzenie umowy najmu jest możliwe wyłącznie wówczas, kiedy lokator nie płaci pełnego czynszu przez kolejne trzy miesiące. Wypowiedzenie będzie możliwe także wtedy, gdy najemca wprawdzie płaci czynsz, ale w niepełnej wysokości, a suma tych „niedopłat” przekroczy wysokość trzykrotnego czynszu.

Ustawa o ochronie lokatorów wskazuje, iż do skuteczności wypowiedzenia umowy najmu koniecznym jest zaistnienie – prócz samej zaległości – dwóch innych przesłanek:

  • właściciel musi uprzedzić pisemnie najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin do spłaty zaległości;
  • wypowiedzenie musi być dokonane w formie pisemnej oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Wiele osób próbuje uchronić się od wypowiedzenia umowy najmu w ten sposób, iż nie odbiera korespondencji od właściciela, sądząc, iż nieodebranie wezwania sprawi, że wypowiedzenie nie będzie ważne. Jest to błędne przekonanie, ponieważ zgodnie z art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Awizowanie przesyłki na poczcie jest dostateczną podstawą do uznania, że oświadczenie właściciela zostało skutecznie doręczone.

Należy również podkreślić, że zapłacenie zaległości już po upływie miesięcznego terminu, wskazanego przez właściciela w wezwaniu do zapłaty, nie spowoduje uchylenia skutków prawnych wypowiedzenia dokonanego po upływie tego terminu. Nawet wówczas, gdy lokator spłaci zaległość tylko jeden dzień po upływie terminu wskazanego w wezwaniu, właściciel będzie mógł skutecznie wypowiedzieć umowę najmu.

Również częściowa spłata zadłużenia – na przykład taka, że zaległość nie przekracza trzykrotności czynszu – nie spowoduje, że właściciel nie będzie mógł skutecznie wypowiedzieć umowy najmu. Bowiem dla ważności wypowiedzenia wystarczy, że wysokość zadłużenia choćby raz przekroczy trzykrotność czynszu i nie zostanie w całości uregulowana w terminie wskazanym w wezwaniu.


Eksmisja lokatora, który nie płaci czynszu

Eksmisja jest konsekwencją wygaśnięcia tytułu prawnego do lokalu, tj. spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Nie dotyczy zatem mieszkań własnościowych, w tym spółdzielczych własnościowych praw do lokalu. Eksmitować można także najemcę zalegającego z opłatami czynszowymi.

Jeśli chodzi o spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, to w związku z zaleganiem w opłatach z tytułu czynszu rada nadzorcza może podjąć uchwałę o wykluczeniu ze spółdzielni lokatora będącego jej członkiem i wygaśnięciu jego prawa do lokalu. Wykluczenie może bowiem nastąpić między innymi, gdy członek nie wywiązuje się z zobowiązań finansowych wobec spółdzielni – tj. zalega z opłatami za używanie lokalu mieszkalnego.

O posiedzeniu rady nadzorczej, na którym będzie podejmowana taka uchwała, członek jest zawiadamiany listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru i może się na nie stawić osobiście lub przez upoważnionego pełnomocnika, legitymującego się pisemnym upoważnieniem.

Jeśli rada nadzorcza podejmie względem danego lokatora uchwałę o wykreśleniu go z grona członków, a tym samym o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, winna zawiadomić go o tym na piśmie, przesyłając protokół z posiedzenia wraz z pouczeniem o możliwości wniesienia odwołania do walnego zgromadzenia w ciągu 30 dni od daty otrzymania zawiadomienia o wykluczeniu. Lokator powinien również zostać powiadomiony o możliwości uczestnictwa w obradach zgromadzenia i poparcia na nim swojego odwołania. Nieobecność zainteresowanego nie wstrzymuje rozpatrywania sprawy. Jeśli walne zgromadzenie zostanie podzielone na części, uchwała nad utrzymaniem w mocy lub uchyleniem decyzji rady nadzorczej powinna być podjęta na każdej z nich. Obowiązuje zwykła większość głosów.

W przypadku, gdy walne zgromadzenie utrzyma uchwałę rady w mocy, wykluczony członek ma możliwość wniesienia odwołania do sądu okręgowego właściwego ze względu na siedzibę spółdzielni w terminie 6 tygodni od daty otrzymania zawiadomienia o uchwale walnego zgromadzenia wraz z pouczeniem.

Jeśli uprawniony nie odwoła się, bądź też gdy sąd okręgowy utrzyma uchwałę walnego zgromadzenia w mocy, wówczas spółdzielnia może wnieść przeciwko wykluczonemu członkowi i jego rodzinie pozew o opróżnienie i wydanie lokalu (tzw. pozew o eksmisję). Z pewnością spółdzielnia uczyni tak, jeśli osoba wykluczona wraz z osobami zamieszkującym nie opuści lokalu.

Stosownie bowiem do art. 7 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2003 r. Nr 119, poz. 1116) – w ciągu 3 miesięcy po wygaśnięciu tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego osoby, którym przysługiwało spółdzielcze prawo do lokalu oraz zamieszkujące w tym lokalu osoby, które prawa swoje od nich wywodzą, są obowiązane do opróżnienia lokalu. Na spółdzielni natomiast nie ciąży obowiązek dostarczenia lokalu. Tym samym wraz z lokatorem, któremu przysługiwał tytuł do lokalu, podlegają usunięciu z mieszkania również osoby zajmujące go wraz z nim, czyli domownicy, a także podnajemcy i inne osoby, które swoje prawo do lokalu od niego wywodzą (uchwała SN z dnia 24 października 1997 r. III CZP 109/96, OSNC 1997, nr 2, poz. 18).

Sądem właściwym do rozpoznania sprawy o eksmisję jest sąd rejonowy. Wpis sądowy od pozwu o eksmisję wynosi 200 zł.

Sąd, orzekając zgodnie z żądaniem spółdzielni, obowiązany jest z urzędu orzec o uprawnieniu osób eksmitowanych do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia.

Jeśli sąd ustali, że pozwanym przysługuje prawo do lokalu socjalnego, wówczas nakazuje wstrzymanie wykonania eksmisji do czasu dostarczenia im lokalu socjalnego. Obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Dopóki gmina nie dostarczy lokalu socjalnego, osoby przebywające bez tytułu prawnego w lokalu obowiązane są przez czas oczekiwania na lokal socjalny wnosić co miesiąc do spółdzielni tzw. odszkodowanie odpowiadające wysokości czynszu. Jeśli odszkodowanie miesięczne nie będzie płacone, dług wobec spółdzielni z tytułu opłat za używanie lokalu, będzie rósł.

Lokal socjalny musi spełniać określone przez prawo warunki. Stosownie do art. 2 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego – przez lokal socjalny należy rozumieć lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m2, przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie (np. nie musi mieć łazienki).

Sąd, orzekając o prawie do lokalu socjalnego, bierze pod uwagę sposób korzystania z lokalu, sytuację materialną i rodzinną pozwanych.

Dopuszczalne jest wydanie wyroku zaocznego po przeprowadzeniu postępowania dowodowego.

Można wyróżnić kategorię osób chronionych przed eksmisją „na bruk”. Jeśli osoby takie znajdują się w gronie tych, którzy mają być usunięci z lokalu wraz z byłym członkiem, sąd zobowiązany jest przyznać prawo do lokalu socjalnego, o ile osoby te nie mogą zamieszkać w innym lokalu. Do osób chronionych, zgodnie z art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zaliczone zostały:

  • kobiety w ciąży,
  • obłożnie chorzy,
  • osoby zarejestrowanie w urzędzie pracy jako osoby bezrobotne,
  • małoletni i niepełnosprawni i ubezwłasnowolnieni wraz z ich opiekunami wspólnie zamieszkującymi,
  • emeryci i renciści uprawnieni do świadczeń z pomocy społecznej,
  • osoby spełniające przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały.

Niemniej należy mieć świadomość, iż obecnie nie można już nikogo wyeksmitować „na bruk”, co wynika z art. 1046 § 4-11 Kodeksu postępowania cywilnego. Aktualnie komornik wstrzyma się z wykonaniem eksmisji, nawet jeśli sąd nie przyznał prawa do lokalu socjalnego, do czasu dostarczenia przez gminę lub znalezienia przez dłużnika tzw. pomieszczenia tymczasowego.

Tymczasowe pomieszczenie może być „lokalem” o niższym standardzie niż lokal socjalny. Tymczasowe pomieszczenie powinno nadawać się do zamieszkania, zapewnić co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę. Nadto winien znajdować się w miejscowości tej samej lub pobliskiej, pod warunkiem że zamieszkanie w tej miejscowości nie pogorszy nadmiernie warunków życia osoby przekwaterowanej.

Jeśli dłużnicy spółdzielni nie będą chcieli przenieść się do wskazanego dla nich lokalu socjalnego, spółdzielnia wystąpi do sądu rejonowego o nadanie klauzuli wykonalności wyrokowi eksmisyjnemu. Nadanie klauzuli wykonalności spowoduje, iż spółdzielnia będzie mogła za pośrednictwem komornika przymusowo doprowadzić do opuszczenia i opróżnienia lokalu, a kosztami komorniczymi zostaną obciążeni dłużnicy spółdzielni, którzy dobrowolnie nie przenieśli się do lokalu socjalnego.

Opróżniony lokal spółdzielczy zbywany jest w drodze przetargu jako lokal własnościowy. Osobie eksmitowanej wypłacana jest cena rynkowa, za jaką został sprzedany lokal, oczywiście po pomniejszeniu jej o dług, jaki eksmitowani mają wobec spółdzielni. Na dług ten składają się: zaległe opłaty za korzystanie z lokalu wraz z odsetkami oraz koszty, jakie spółdzielnia poniosła w postępowaniu sądowym i egzekucyjnym. Zatem, czy w ogóle coś trafi z ceny uzyskanej za sprzedany lokal do rąk wyeksmitowanego byłego lokatora, zależy od wielkości jego długu wobec spółdzielni. Niekiedy bowiem dochodzi do sytuacji, że cena uzyskana za sprzedane mieszkanie nie wystarcza na zaspokojenie długu byłych lokatorów. Wówczas spółdzielnia może prowadzić dalszą egzekucję przeciwko wyeksmitowanym.

Należy pamiętać, że za opłaty za używanie lokalu odpowiadają solidarnie – wraz z członkiem spółdzielni, któremu prawo do lokalu przysługuje – osoby wspólnie z nim zamieszkujące, a więc pozostali pełnoletni domownicy.

Z tytułu nieuiszczania opłat za używanie lokalu, wyeksmitowani mogą zostać również najemcy lokali, z tym że w tym wypadku opróżniony lokal wraca do wynajmującego i wynajem jest ustanawiany na rzecz innej osoby, a na wyeksmitowanym nadal ciąży dług z tytułu opłat wraz z odsetkami i kosztami postępowania sądowego.


Dziedziczenie nieruchomości.

Określenia "obrót nieruchomościami" czy też "prawo obrotu nieruchomościami" używane jest przy omawianiu form przenoszenia prawa własności nieruchomości, użytkowania wieczystego oraz zbywalnych ograniczonych praw rzeczowych, dokonywanych w drodze czynności prawnych dwustronnych, jak umowa sprzedaży, zamiany, darowizny i dożywocia lub jednostronnych, jak zrzeczenie się własności nieruchomości, dziedziczenia, które jest również jednym ze sposobów nabycia, a także posiadania nieruchomości występujących w życiu bardzo często.

W drodze dziedziczenia, określanego też spadkobraniem, a także w drodze zapisu, dochodzi podobnie jak w drodze czynności prawnej do przejścia praw majątkowych z jednej osoby, tj. ze spadkodawcy, na inną (inne), czyli na spadkobiercę (spadkobierców). Zmiana właściciela nieruchomości czy też podmiotu uprawnionego do rozporządzania innym prawem rzeczowym następująca w wyniku dziedziczenia wyczerpuje pojęcie "obrót".

Różnice między nabywaniem nieruchomości i innych praw w drodze czynności prawnych oraz w drodze spadkobrania sprowadzają się do tego, że przy dziedziczeniu przejście praw następuje z mocy prawa (ex lege), bez czynnego udziału poprzednika i następcy, oraz że na osobę powołaną do spadku (spadkobiercę) -z chwilą śmierci spadkodawcy - przechodzą nie tylko wszystkie prawa ale i obowiązki majątkowe zmarłego. Nie przechodzą jedynie - jako nie należące do spadku -prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą, jak również prawa, które z chwilą jego śmierci przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami ( art. 922 KC). Do kategorii praw, związanych ściśle z osobą spadkodawcy oraz do praw, które z chwilą jego śmierci przechodzą na inne osoby niezależnie od tego czy są one spadkobiercami, nie należą jednak w zasadzie prawa rzeczowe.

Do praw rzeczowych, które wchodzą w skład spadku i przechodzą z chwilą śmierci uprawnionego spadkodawcy, czyli z chwilą otwarcia się spadku, na spadkobiercę lub spadkobierców należą przede wszystkim prawo własności ( nieruchomości) oraz użytkowanie wieczyste i związane z nim prawo własności budynków i innych urządzeń wzniesionych na użytkowanej nieruchomości. Do praw tych zalicza się również udział we współwłasności i użytkowaniu wieczystym oraz prawo odrębnej własności lokalu wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości nazywanej "nieruchomością wspólną"46; jeżeli budynek, w którym znajduje się lokal będący przedmiotem odrębnej własności, wchodzący w skład spadku, wzniesiony został na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności wchodzącym w skład spadku jest -w stosunku do gruntu -to prawo.

Dziedziczone, z uwagi na ich majątkowy charakter, są też takie ograniczone prawa rzeczowe ciążące na nieruchomości jak: służebności gruntowe i hipoteka. Jeśli chodzi jednak o hipotekę (podobnie o zastaw, który jako odnoszący się do ruchomości wykracza poza zakres omawianej problematyki), to jest ona dziedziczna tylko łącznie z wierzytelnością, którą zabezpiecza. Przedmiotem dziedziczenia. jest bowiem wierzytelność, a hipoteka jedynie jej zabezpieczeniem.

Dziedziczeniu, czyli przejściu na inne osoby niż członek spółdzielni podlegają również tzw. prawa spółdzielcze w spółdzielniach mieszkaniowych, a mianowicie własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, będące ograniczonymi prawami rzeczowymi. Dziedziczność tych praw wynika nie tylko z zasady ogólnej wyrażonej wart. 922 KC, ale również z regulacji zawartych w prawie spółdzielczym47. W zakresie dziedziczenia zasady odnoszące się do spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, odnoszą się także do dziedziczenia garaży stanowiących samodzielne lokale oraz do miejsc postojowych w wielostanowiskowych lokalach garażowych przydzielonych członkom.

Przejście na spadkobierców spółdzielczych praw do lokali następuje z mocy prawa z chwilą otwarcia się spadku, czyli z chwilą śmierci spadkodawcy, to definitywne uzyskanie tych praw, skuteczne wobec spółdzielni mieszkaniowej, uzależnione jest od uzyskania przez spadkobierców członkostwa spółdzielni oraz od dokonania przewidzianych przez prawo spółdzielcze tzw. czynności zachowawczych przewidzianych w art. 228, 232 i 238 Prawa Spółdzielczego.

Posiadanie nieruchomości nie jest prawem podmiotowym, a jedynie chronionym przez prawo i rodzącym określone skutki stanem faktycznym, zaś w świetle art. 922 KC w skład spadku wchodzą prawa i obowiązki, to przyjmuje się powszechnie, że podlega ono dziedziczeniu. Oznacza to, że z chwilą otwarcia się spadku po osobie, która była posiadaczem nieruchomości, posiadanie przechodzi ex lege na spadkobierców chociażby nie podjęli oni żadnych kroków zmierzających do objęcia jej w faktyczne władanie. Na dziedziczność posiadania nieruchomości wskazuje wyraźnie przepis art. 176 § 2 KC stanowiący, że przepisy dotyczące zaliczania okresów posiadania wymaganych do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio "w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza".

Dziedziczne są nie tylko prawa rzeczowe do nieruchomości lecz również perspektywa ich uzyskania oraz inne uprawnienia związane z takimi prawami np. roszczenia windykacyjne, negatoryjne oraz uzupełniające.

Dziedziczenie ustawowe i na podstawie testamentu

Powołanie jakiejś osoby czy też osób do spadku, czyli dziedziczenie praw i obowiązków zmarłego, w tym praw do nieruchomości, wynika -jak stanowi art. 926 § l KC -"z ustawy albo z testamentu". Obie te podstawy traktowane są jako jednakowo ważne. Obowiązuje jednak zasada 48, że dziedziczenie ustawowe co do całości spadku następuje wtedy, gdy spadkodawca nie powołał spadkobiercy testamentowego albo gdy żadna z osób powołanych w testamencie do spadku nie chce lub nie może być spadkobiercą, zaś do części spadku w zasadzie wtedy, gdy w testamencie nie rozrządzono częścią spadku albo gdy którakolwiek z kilku osób powołanych na tej podstawie do całości spadku nie chce lub nie może być spadkobiercą. Przepis daje zatem pierwszeństwo porządkowi dziedziczenia określonemu przez spadkodawcę w testamencie. Jego wola winna mieć decydujące znaczenie.


Nabycie prawa do nieruchomości w drodze zapisu

Zapis jest instytucją prawną regulowaną prawem spadkowym49. Polega on na tym. że spadkodawca przez rozrządzenie testamentowe zobowiązuje spadkobiercę ustawowego lub testamentowego bądź też zapisobiercę (tzw. dalszym zapisie) do spełnienia określonego świadczenia majątkowego na rzecz oznaczonej osoby 50.

Z przepisu art. 968 KC wynika, że zapis może ustanowić jedynie spadkodawca i jedynie w testamencie. Nie musi to być przy tym testament powołujący spadkobiercę do spadku. Może on ograniczać się do ustanowienia zapisu tj. do zobowiązania spadkobiercy ustawowego lub też testamentowego do spełnienia określonego świadczenia na rzecz oznaczonej osoby fizycznej lub prawnej.

Różnica między dziedziczeniem (spadkobraniem) a zapisobraniem polega przede wszystkim na tym, że o ile spadkobierca wchodzi w prawa i obowiązki zmarłego spadkodawcy z chwilą jego śmierci, czyli z chwilą otwarcia spadku, to zapisobierca uzyskuje z zapisu jedynie korzyść, której może domagać się od spadkobiercy obciążonego zapisem dopiero po ogłoszeniu testamentu. Odpowiedzialność spadkobiercy z tytułu zapisu ograniczona jest do wartości stanu czynnego spadku 51, zaś zapisobiercy obciążonego dalszym zapisem wartością jego własnego zapisu. Spadkodawca nie może wykorzystać instytucji zapisu do obciążenia majątkowego osoby trzeciej nie odnoszącej korzyści z tytułu dziedziczenia czy też zapisobrania.

Przedmiotem zapisu może być każde świadczenie o charakterze majątkowym. Może to być dla przykładu zobowiązanie do świadczenia polegającego na zapłacie określonej sumy pieniężnej czy też zwolnienia z długu, do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości lub też tylko co do gatunku, jak również zobowiązanie do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego. Gdy chodzi o świadczenia takie jak przeniesienie własności rzeczy (w tym nieruchomości), to istnieje zobowiązanie dotyczące rzeczy wchodzącej w skład spadku. Przepisy regulujące instytucję zapisu nie wyłączają jednak możliwości ustanowienia zapisu rzeczy, która do spadku nie należy np. stanowi własność spadkobiercy obciążonego zapisem. Wprawdzie art. 976 KC przewiduje bezskuteczność zapisu rzeczy oznaczonej co to tożsamości (np. nieruchomości), nie należącej do spadku, jednakże bezskuteczność tę spadkodawca może wyłączyć. W takim wypadku spadkobierca obciążony zapisem ma obowiązek przeniesienia własności rzeczy stanowiącej jego własność względnie podjęcia działań zmierzających do nabycia rzeczy oznaczonej przez spadkodawcę. Jeżeli staranie o nabycie rzeczy nie doprowadzi do pozytywnego wyniku z przyczyn niezależnych od zobowiązanego (na skutek okoliczności, za które dłużnik nie odpowiada), zachodzi niemożliwość świadczenia. W tym przypadku jego zobowiązanie wygasa, chyba że spadkodawca postanowi, iż w takim wypadku obciążony ma obowiązek zapłaty określonej sumy pieniężnej. Suma pieniężna nie musi być przy tym ściśle określona kwotowo, a może być oznaczona jako równowartość określonej nieruchomości. Zapis dotyczący nieruchomości może polegać także na zobowiązaniu spadkobiercy do ustanowienia na rzecz zapisobiercy odrębnej własności lokalu z zachowaniem warunków określonych w obowiązujących przepisach, jak również do przeniesienia udziału we własności tej nieruchomości.

W uzasadnieniu tej uchwały SN wskazał, że wykonanie takiego zapisu powinno nastąpić w drodze umowy spadkobiercy z zapisobiercą. Podkreślić należy, jako rzecz oczywistą, że umowa musiałaby być zawarta w formie aktu notarialnego i musiałby nastąpić wpis do księgi wieczystej.

Obowiązku zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości ze spadkobiercy na rzecz zapisobiercy oraz formy, w jakiej winna być ona sporządzona, dotyczy uchw. SN52, w której zajął stanowisko, że:

" W sytuacji, gdy osoba, na której rzecz uczyniony został zapis nieruchomości, przyjęła go przez objęcie w posiadanie przedmiotu zapisu, lecz odmawia zawarcia ze spadkobiercą obciążonym tym zapisem umowy w formie aktu notarialnego przenoszącej na nią własność tej nieruchomości, spadkobierca uprawniony jest do żądania w drodze powództwa, aby sąd stwierdził obowiązek zapisobiercy do złożenia oznaczonego oświadczenia woli".

Wart. 981 KC określony został termin, z upływem którego przedawnia się roszczenie z tytułu zapisu. Przepis ten stanowiący, że roszczenie przedawnia się z upływem lat pięciu od dnia wymagalności zapisu, odnosi się tylko do żądania spełnienia świadczenia wynikającego z zapisu. Nie dotyczy on natomiast roszczeń zapisobiercy o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczeń obciążonego zapisem o zwrot nakładów. Do nich stosuje się odpowiednio zgodnie z art. 977 KC przepisy o roszczeniach między właścicielem a samoistnym posiadaczem rzeczy, czyli przepisy art. 224-227 i 229 KC.

W świetle aktualnego stanu prawnego dopuszczalne jest też obciążenie spadkobiercy dziedziczącego gospodarstwo rolne zapisem, z którego wynika obowiązek przeniesienia na zapisobiercę własności gospodarstwa lub jego części. Obowiązuje jednak zawarte w art. 1067 § 2 KC zastrzeżenie, że jeśli wykonanie zapisu prowadziłoby do podziału gospodarstwa rolnego (lub wkładu gruntowego w rolniczej spółdzielni produkcyjnej), sprzecznego z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, spadkobierca zobowiązany do wykonania zapisu, może żądać zamiany przedmiotu zapisu na świadczenie pieniężne.


Mieszkania w spółdzielni mieszkaniowej

 

W Polsce mieszkania spółdzielcze powstały już w pierwszej połowie XX wieku. Niestety ustrój PRL zniszczył najlepsze cechy spółdzielczości i obecnie duża część spółdzielni to zbiurokratyzowane, nieefektywne relikty poprzedniej epoki. To właśnie sprawia, że spółdzielnie są powszechnie krytykowane nawet przez swoich mieszkańców. Trudno się zresztą dziwić skoro członkowie spółdzielni niejednokrotnie muszą walczyć ze spółdzielnią, aby wyegzekwować swoje prawa. Z tego też powodu większość spółdzielców dąży do uzyskania prawa własności do swoich mieszkań, a w konsekwencji do odłączenia się od spółdzielni i utworzenia wspólnot mieszkaniowych.

 

Rodzaje mieszkań w spółdzielni

 

Do niedawna spółdzielca mógł nabywać tylko własnościowe lub lokatorskie prawo do lokalu, dziś może otrzymać też prawo własności lokalu. Obecnie można spotkać też dwa rodzaje lokatorskich praw do lokalu: stare, które można przekształcać w prawo własności lub w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, oraz nowe, których budowę kredytował Krajowy Fundusz Mieszkaniowy i których w związku z tym nie można przekształcać. Jeżeli jednak chcemy zamieszkać w mieszkaniu budowanym przez spółdzielnię, najkorzystniej jest zawrzeć umowę na przekazanie własności lokalu.

 

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

 

Najsłabszym prawem w ramach praw do lokali spółdzielczych, zbliżonym swoim charakterem do umowy najmu lokalu, jest spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Osoba, która decyduje się na nabycie na zasadach lokatorskich lokalu w budowanym przez spółdzielnię bloku, musi najpierw zostać przyjęta w poczet członków spółdzielni, a następnie zawrzeć umowę o budowę lokalu i wnieść wkład mieszkaniowy według zasad określonych w statucie, w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego lokal, a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu. Po zakończeniu inwestycji członek zawiera ze spółdzielnią umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Prawa tego nie można zbyć, nie podlega ono dziedziczeniu, egzekucji i może należeć tylko do jednej osoby lub do małżonków. Wynajmowanie lokalu osobom trzecim nie wymaga zgody spółdzielni, chyba że byłoby związane ze zmianą sposobu korzystania lub przeznaczenia.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa. W wypadku gdy przysługuje ono małżonkom, wygaśnięcie prawa następuje z chwilą ustania członkostwa obojga małżonków. W wypadku wygaśnięcia spółdzielnia zwraca osobie uprawnionej wkład mieszkaniowy zwaloryzowany według wartości rynkowej lokalu. W wypadku ustaniu małżeństwa małżonkowie muszą w terminie jednego roku zawiadomić spółdzielnię, któremu z nich przypadło prawo do lokalu, albo przedstawić dowód wszczęcia postępowania sądowego o podział prawa, a były małżonek niebędący członkiem spółdzielni powinien złożyć deklarację członkowską w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym przypadło mu to prawo. Jeżeli małżonkowie nie dokonają tych czynności, spółdzielnia wyznacza im dodatkowy termin, nie krótszy niż 6 miesięcy. Po bezskutecznym upływie tego terminu spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu prawa. Natomiast z chwilą śmierci jednego z małżonków prawo do lokalu, które przysługiwało obojgu małżonkom, przypada drugiemu małżonkowi. Małżonek ten, jeżeli nie jest członkiem spółdzielni, powinien w terminie jednego roku złożyć deklarację członkowską.
W wypadku wygaśnięcia prawa do lokalu w następstwie ustania członkostwa lub niedokonania czynności, o których mowa wyżej, roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy przysługują zamieszkałym razem z byłym członkiem dzieciom i innym osobom bliskim. W celu zachowania tych roszczeń konieczne jest złożenie w terminie jednego roku deklaracji członkowskiej wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy. W wypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych, rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu, wyboru dokonuje spółdzielnia. Na pisemne żądanie członka spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć umowę o przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub w umowę przeniesienia własności lokalu, po dokonaniu przypadającej na lokal spłaty:

  • części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami,
  • uzupełnienia wkładu mieszkaniowego z tytułu modernizacji budynku,
  • zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na remonty nieruchomości, w której znajduje się lokal,
  • zadłużenia z tytułu opłat,
  • różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością wniesionego całego wkładu mieszkaniowego albo jego części. Jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, to różnica pomiędzy wartością rynkową lokalu a wartością zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego, podlega zmniejszeniu o 50 proc. wartości pomocy uzyskanej przez spółdzielnię zwaloryzowanej proporcjonalnie do aktualnej wartości rynkowej lokalu.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie może być jednak przekształcone, jeżeli mieszkanie zostało wybudowane z udziałem środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu innym rodzajem prawa do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej, zbliżonym trochę do prawa własności, jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Prawo to jest określane jako dziwoląg prawny. Powstało w latach 60. tylko po to, aby nie przyznawać ludziom pełnej własności do mieszkań, i mimo prób likwidacji istnieje do dziś. Osoba, która decyduje się na nabycie lokalu na zasadach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w budowanym przez spółdzielnię bloku, musi najpierw zostać przyjęta w poczet członków spółdzielni, a następnie zawrzeć umowę o budowę lokalu i wnieść wkład budowlany według zasad określonych w statucie. Po zakończeniu inwestycji, jeżeli w wyniku ostatecznego rozliczenia kosztów budowy powstała różnica pomiędzy wysokością ustalonego wkładu budowlanego a kosztami budowy lokalu, osoba, której prawo to przysługuje jest zobowiązana do dokonania dopłaty. Osobie tej zwraca się też ewentualną nadpłatę. Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu powstaje roszczenie o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, zwane ekspektatywą. Ekspektatywa ta jest zbywalna, podlega dziedziczeniu i egzekucji. Zbycie ekspektatywy wymaga formy aktu notarialnego i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia nabywcy w poczet członków. Umowa o budowę lokalu może być rozwiązana w wyniku jej wypowiedzenia przez członka spółdzielni lub spółdzielnię. Jednak spółdzielnia może wypowiedzieć umowę tylko wtedy, gdy członek spółdzielni z przyczyn leżących po jego stronie, nie dotrzymał warunków umowy, bez których dalsza realizacja zadania inwestycyjnego lub ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokali wzniesionych byłyby niemożliwe albo poważnie utrudnione. Wypowiedzenie może nastąpić na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, chyba że strony postanowią w umowie inaczej. Po zakończeniu inwestycji członek spółdzielni zawiera ze spółdzielnią umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

 

Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład budowlany oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Prawo to, w odróżnieniu od lokatorskiego, może należeć do kilku osób, jest dziedziczne, podlega egzekucji i może być zbyte. Zbycie tego prawa wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego. Przedmiotem zbycia może być też ułamkowa część, jednak pozostałym współuprawnionym przysługuje prawo pierwokupu, a umowa zbycia zawarta bezwarunkowo jest nieważna. Wynajmowanie lub oddawanie w bezpłatne używanie lokalu nie wymaga zgody spółdzielni, chyba że byłoby to związane ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia. Dziedziczenie tego prawa następuje na zasadach ogólnych z tym, że jeżeli prawo do lokalu przeszło na kilku spadkobierców, powinni oni w terminie jednego roku od dnia otwarcia spadku wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu dokonywania czynności prawnych związanych z wykonywaniem tego prawa. W razie bezskutecznego upływu tego terminu sąd w postępowaniu nieprocesowym wyznaczy przedstawiciela. Na pisemne żądanie osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przypadających na ten lokal spłaty:

  • części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami;
  • uzupełnienia wkładu budowlanego z tytułu modernizacji budynku;
  • spłaty przypadających na ten lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal;
  • spłaty zadłużenia z tytułu opłat.

Prawo odrębnej własności lokalu.

 

Dopiero ustanowienie odrębnej własności lokalu, czyli nabycie prawa własności do lokalu daje spółdzielcy pełnię praw. Jako właściciel lokalu spółdzielca jest jednocześnie współwłaścicielem budynku i działki pod budynkiem, co docelowo umożliwia przejęcie od spółdzielni zarządzania budynkiem i odłączenie się od spółdzielni. Osoba, która decyduje się na nabycie lokalu na zasadach pełnej własności w budowanym przez spółdzielnię bloku, musi najpierw zostać przyjęta w poczet członków spółdzielni, a następnie zawrzeć umowę o budowę lokalu i wnieść wkład budowlany według zasad określonych w statucie i w umowie, w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal. Umowa o budowę lokalu ulega rozwiązaniu w wyniku jej wypowiedzenia przez członka spółdzielni lub spółdzielnię. Spółdzielnia może wypowiedzieć umowę o budowę lokalu, gdy członek spółdzielni lub jego następca prawny, z przyczyn leżących po jego stronie nie dotrzymał tych warunków umowy, bez których dalsza realizacja zadania inwestycyjnego lub ustanowienie odrębnej własności lokali wzniesionych w ramach wspólnie realizowanego zadania inwestycyjnego byłoby niemożliwe albo poważnie utrudnione. Wypowiedzenie może nastąpić na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, chyba że strony postanowią w umowie inaczej. Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane ekspektatywą. Ekspektatywa jest zbywalna, przechodzi na spadkobierców, podlega egzekucji, a zbycie wymaga formy aktu notarialnego i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni. Spółdzielnia ustanawia odrębną własność lokalu na rzecz członka, z którym podpisała umowę o budowę lokalu najpóźniej w terminie 3 miesięcy po jego wybudowaniu, a jeżeli jest wymagane pozwolenie na użytkowanie – najpóźniej w terminie 3 miesięcy od uzyskania takiego pozwolenia. Likwidacja spółdzielni Jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przekształca się w prawo najmu, a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w prawo własności lokalu, chyba że nabywcą budynku będzie inna spółdzielnia mieszkaniowa, wówczas prawa te nie ulegają takiemu automatycznemu przekształceniu, a byłym członkom przysługuje roszczenie o przyjęcie do tej spółdzielni.

„Oderwanie” się od spółdzielni jak wynika z wyżej podanych informacji zarówno osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, jak i osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, mają prawo żądać przekształcenia ich praw w prawo własności lokalu. Z chwilą przekształcenia osoby te stają się pełnoprawnymi właścicielami nie tylko lokalu, ale i współwłaścicielami działki i budynku. Można zatem wnioskować, że nie mają już żadnych zobowiązań wobec spółdzielni i jako pełnoprawni właściciele mogą utworzyć wspólnotę mieszkaniową, powołać własny zarząd i sami podejmować decyzję odnośnie do własnej nieruchomości. Nic bardziej mylnego. Nawet jeżeli zrzekną się członkostwa nadal będą ich dotyczyć przepisy prawa spółdzielczego, nadal też będą obowiązani uczestniczyć na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni w wydatkach związanych z utrzymaniem nie tylko ich nieruchomości, ale również w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem innych nieruchomości spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Opłaty nadal będą im narzucane z góry, a zarząd będzie wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony. Zatem mimo nabycia własności nic się nie zmieni. Szansa na odłączenie się od spółdzielni, i to wprowadzona dopiero w wyniku ostatniej nowelizacji przepisów, pojawia się, gdy właścicielami w danej nieruchomości stała się większość byłych spółdzielców liczona według wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości. Większość ta może bowiem podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Od tego momentu przestają ich dopiero obowiązywać prawa spółdzielcze, mogą przejąć zarząd nieruchomością i zacząć w pełni wykonywać swoje prawo własności. Natomiast w przypadku braku takiej uchwały dopiero z chwilą wyodrębnienia własności wszystkich lokali i po ustaniu członkostwa ostatniego właściciela stosuje się już automatycznie zasady określone w ustawie o własności lokali. Podsumowanie Ostatnie zmiany w przepisach dają spółdzielcom większą niż do niedawna kontrolę nad poczynaniami zarządu. Członkowie mają między innymi prawo żądać wglądu do dokumentów spółdzielni, co daje im szanse na choćby formalną kontrolę nad działalnością spółdzielni. Wprowadzają też zwiększoną odpowiedzialność władz spółdzielni oraz dają większą możliwość oderwania się od spółdzielni i stworzenia wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli ktoś zamierza zamieszkać w nowym mieszkaniu wybudowanym przez spółdzielnię, bez względu na to, jaki rodzaj prawa wybierze, powinien przeczytać statut, regulamin spółdzielni i wypytać mieszkańców, jak działają władze spółdzielni. Jeżeli ktoś chce kupić lokal spółdzielczy na rynku wtórnym, powinien się również dowiedzieć, ile osób w danej nieruchomości wykupiło już swoje lokale na własność, a zatem jakie są szanse oderwania się od spółdzielni, zwłaszcza jeżeli kupuje lokal w dużej, źle zarządzanej spółdzielni. Decydując się natomiast na lokatorskie prawo do lokalu finansowane kredytem z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego należy również sprawdzić, czy inwestycja ma zagwarantowane finansowanie, i pamiętać, że mimo wpłaty wysokiego wkładu mieszkaniowego i spłacania kredytu, nie ma szans na uzyskanie własności lokalu.

 

Ostatnia aktualizacja: Maks, 24.09.2009

Logowanie

Nie należysz do tej społeczności?

Alternatywne logowanie

Użyj swojego konta z innego serwisu

Informacje o serwisie

  • Szukaj:

  • Nazwa serwisu

    Spółdzielnie Mieszkaniowe - MAFIA?
    przekręty w spółdzielniach mieszkaniowych

  • Właściciel serwisu

    Maks

  • Utworzono dnia

    24.09.2009

  • Użytkownicy

    33

  • Język

    polski